Плануєте придбати бізнес чи активи (наприклад, бізнес-центр, будинок чи компанію)? Розповідаємо про процедуру «дью ділідженс», дотримання умов якої мінімізує ризики потрапити на гачок до рейдерів.
Що таке «дью ділідженс»?
«Дью ділідженс» або належна добросовісність — збір і аналіз інформації для оцінки юридичних, фінансових і податкових ризиків, пов’язаних із купівлею бізнесу чи інвестуванням. Це дозволяє завчасно розробити план заходів, щоб запобігти нечесній чи невигідній угоді.
Процедура проведення «дью ділл» з’явилася у нас із появою європейських інвесторів. Зараз ініціативу перевірок інвестицій перехопили і українські бізнесмени. Через роки затяжної економічної кризи в Україні майже не існує бізнесу, який би ніколи не кредитувався, не закладав під іпотеку своє майно чи обладнання. Потрібно пам’ятати: колись такі фінансові рішення можуть мати негативні наслідки для новоспечених інвесторів.
Що потрібно перевірити?
- Об’єкт купівлі
- детальну історію, а не лише на момент проведення угоди
- дослідити усі угоди та його попередніх власників
Треба звернути увагу на:
- Хто був власником нерухомості до вас: якщо актив перебував за короткий проміжок часу у різних власників (кілька днів чи тижнів) — швидше за все ви маєте справу зі спробами штучного створення статусу так званого добросовісного власника. Тобто того, що придбав об’єкт та розрахувався за нього у повністю безготівковій формі (про це свідчитимуть відповідні банківські платіжки та виписки). Проте повірте, прогонки об’єкту між кількома такими власниками аж ніяк не відбілюють його від колись «чорних» операцій з майном чи бізнесом.
- Плату за актив попереднім власником: лише банківські виписки та платіжні доручення підтверджують, що угода купівлі-продажу реальна.
- Банківську історію об’єкту. Так, як і будь-яка особа, активи теж можуть бути ідентифіковані у відносинах із банками, проте у якості заставного майна. Важливо вивчити попередні арешти (зокрема, судові) та іпотеки стосовно будівлі. Наявність арешту чи іпотеки свідчать про тимчасову заборону розпоряджатися, а подекуди й користуватися нерухомим майном з метою вчинення господарської діяльності (наприклад, здавати об’єкт в оренду тощо).
Якщо це обтяження робив банк у межах кредитних зобов’язань, то варто знати:
- статус банку на момент проведення угоди: чи ухвалив Нацбанк рішення стосовно виведення банку з ринку (введення ліквідації чи тимчасової адміністрації банку)
- чи перебував банк у статусі проблемного на момент зняття обтяжень
Чому це важливо?
Якщо банк має статус проблемного чи визнаний неплатоспроможним — Фонд гарантування вкладів фізичних осіб може вимагати поновлення заборгованостей та відповідно — іпотеки на балансах банку.
Тому на етапі «дью ділідженс», у разі наявності в історії об’єкту будь-яких іпотечних зобов’язань, треба дослідити перебіг їх припинення:
- витяги з державного реєстру нерухомого майна стосовно припинення обтяжень та іпотеки
- листи банку стосовно відсутності претензій
- виписки та платіжні доручення, що підтверджують повне припинення зобов’язань
Варто знайти ці документи та перевірити приватного нотаріуса на доброчесність: чи не видасть він дублікати договорів стороннім особам.
Окремо треба перевірити реєстр судових рішень, зокрема, чи фігурує ваш потенційний об’єкт інвестиції у будь-яких судових спорах, якщо так — то якими є фінальні рішення у справах. Це допоможе з’ясувати чи було накладено будь-які обтяження (наприклад, арешт) на актив у межах кримінального провадження. Краще поцікавитись його долею, оскільки якось правоохоронці можуть постукатися до вашого офісу.
- Продавця
- Варто дослідити минуле того, хто вам продає активи. Оскільки непоодинокі випадки, коли попередній власник будівлі у найнесподіваніший момент передумав та бажає повернути об’єкт. Можливо, навіть покращений. Кошти, перераховані за вашою угодою, у цьому разі повернути неможливо.
- З’ясувати, чи є у продавця борги. Судова практика легалізовує дії банку визнавати злив активів боржниками як дії, спрямовані на уникнення боргових зобов’язань. Це може мати негативні наслідки і для тих, хто таке майно придбав.
«Проведення так званої дью ділідженс перед інвестицією в об’єкт — це справжній переворот свідомості у реаліях пострадянського сьогодення. Ми не звикли прогнозувати чи передбачати, а боремося з вітряками в майбутньому, чого могли уникнути. Перевірка об’єкту не має вас лякати: вона дає вам можливість керувати вашими коштами в майбутньому»,
коментує адвокатка практики захисту бізнесу Ангеліна Климчук.
Придбання будь-якого активу — це кропітка робота, і якщо продавець відмовляється надати вам витяг стосовно будівлі чи його технічний паспорт, можете одразу йти. Це збереже ваші кошти та час у майбутньому, захистить від потенційних рейдерських атак чи судових спорів, якою б вигідною вам не видавалася ціна. Пам’ятайте — безкоштовний сир буває лише в мишоловці.